Besichtigungsphase

看房阶段 

重要性

要想成功卖房,在看房阶段就应该对房产进行最优化展示,因为房产的第一印象对准买家来说往往起着决定性影响。对于卖家来说,营造第一印象只有一次机会,因此必须做好充分准备,以确保成功卖房。下面对各点进行说明:

4.2.1 吸引人的广告策略

4.2.2 看房准备工作

4.2.3 实地看房阶段

4.2.4 潜在买家筛选

 

4.2.1吸引人的广告策略

总体而言,广告策略的类型有: 互联网门户网站,报纸广告, 广告销售牌,邻里信函往来/直接联系宣传单等。从理论上讲,广告宣传的范围越广,取得的效果越好。另一方面,更多的广告自然意味着更多的时间、精力和成本。

1) 互联网门户

如今,互联网作为获取房产信息的基本来源,它以简明一目了然的形式显示所有重要房产信息。各门户网站的内容又可以直接在网上共享以实现更大的覆盖面。

2) 报纸广告

报纸也有着很高覆盖率,即报纸能让尽可能多的潜在买家获悉某一房产的关键信息,并让买家进行有针对性的选择。但是,报纸只能覆盖一定的人群,因此应该明智地选择。但报纸只能覆盖特定的群体,因此应该审慎地选择。

3) 广告销售牌

准买家也可能偶然路过或者看到房产广告销售牌而留意到待售房产信息。潜在的买家往往会在特定的目标区域寻找待售房产,因此广告销售牌应直接针对目标群体和目标区域以至于不被忽略。同时,潜在的买家也可以马上对该房产产生第一印象。

4) 邻里信函往来/直接联系

通常潜在买家会直接就近寻找房源,也就是说,买家就近寻找房源的机率完全存在。不过,这种方式需要付出更多的努力。

5) 宣传单

即使对于距离稍远的潜在买家也可以通过传单广告进行宣传。可以在不同的地点发放传单,从而吸引潜在买家的注意。为最大限度引起注意,传单力求详细介绍房产信息。

4.2.2. 看房准备工作

干净整洁的环境,装修精美的房产,可以使房产的售价提高5%到15%。准买家看房时,卖家应注意以下几点。

外部:

1) 车库和车棚

更换或修复破损或风化的部件,如屋顶漏水、油漆脱落等。

2) 走道和外墙

清除水泥路和铺装路上的杂草、野草和绿化覆盖物。消除小路和楼梯上可能出现的绊倒危险。必要时维修栏杆和台阶。

3) 阳台/露台/暖房

盆景和花艺给人留下深刻印象。但前提是植物和花卉保持健康和欣欣向荣的状态,因此需注意保持绿植和盆景处于良好状态。

4) 前花园和院子

您应该移除、处理或至少收起任何不需要的个人物品。垃圾桶应放置在车库或隔板后面。

5) 花园

修剪草坪,并对秃处进行补栽。将绿篱和多年生植物修剪成形。清理草地和苗床上不美观的树叶和杂草。

6) 入口区

特别是在光线较暗的季节里,确保照明充足。清洁信箱、名牌和门铃。

内部:

1) 客厅和卧室。

房间东西越多,看起来越小。如果可能的话,减少大件家具的数量。收起装饰物件并打开窗帘。熨衣架、熨烫衣物等物品应存放在柜子里。为床铺套上漂亮的床罩。

2) 厨房和用餐区。

您的一体式厨房一同出售吗?确保所有的橱柜、架子、抽屉和表面干净整洁。清洁厨房橱柜和工作面的正面,不要忘记彻底清洁烤箱和冰箱。

3) 浴室和客用卫生间。

清理卫浴设施上的污垢、肥皂残留物和石灰沉积物。过时的浴帘、浴垫、马桶座等都应该换成干净美观的。保持良好通风并适当使用室内香薰。

4) 储藏室(地窖、阁楼、门厅)

清除家具、玩具和其它易绊倒危险物。这样,储物间就显得更大更整洁。擦拭走廊,清除地下室以及阁楼的蜘蛛网、灰尘等。检查照明,确保水电箱(电、气、水、电话)畅通。

5) 宠物。

湿的宠物食物会产生异味。清理宠物食物残余、碎屑和骨头。清理室内装潢、地毯和家具上的动物毛发,修复被划伤的墙壁或地板。

6) 基本原则。

房子里所有的窗户都应保持光亮无痕。新洗的窗帘给人一种干净的感觉。开放式窗帘、百叶窗可以让尽可能多的自然光进入房间。巧妙地照亮各个房间,甚至可以用更明亮的灯。这样,房间就显得更亮更宽敞。

7) 私人物品和配件。

看房前,您应该清除自己的私人物品和饰品,如照片和季节性装饰物。

文件的准备

在看房时,很多买家都希望业主能以纸质的形式提供一些必要的房产信息。KBC建议这些文件至少应包括以下内容:

1) 土地登记簿摘录

2) 平面图

3) 电力和管线回路图

4) 能源证书

5) 装修和翻新文件,包括发票

如果您在制作上述文件时遇到任何问题,KBC将竭诚为您提供专业的服务。

问题的准备

在看房时,买卖双方的沟通对于实现最终的房产交易起着至关重要的作用。业主在准备过程中应重点关注以下问题。

必要的准备。

1) 您为什么要卖房?

2) 房屋的朝向和位置应从文件材料中看出

3) 附近有哪些教育机构,从幼儿园到大学?

4) 附近商业区、超市和杂货店的位置?

5) 哪里有公园或儿童游乐场等绿地设置?

6) 附近公共交通如何?是否有公交车和火车直达?

强烈建议卖家对买家的以下问题做足功课并作适当的答复:

7) 屋内是否存在潮湿问题?是否有可见霉菌?是否还有其他可见和不可见的损坏处?

8) 是否已经启动病虫害防治措施?屋内是否有害虫损害建筑结构?

9) 是否有未经授权的扩建或改建,可能导致法律方面的问题?

10) 是否有特殊的租约和租赁合同?

4.2.3 实地看房

在充分准备展示材料的同时也要留出足够的时间,预约看房大体分为两种类别,以下将分别介绍。

1)个人预约看房 - 带个别感兴趣的购房人实地看房

2)集中预约看房 - 在某一天组织针对所有感兴趣的人看房

3)沟通战略

 

1) 个人预约看房,带个别感兴趣的购房人实地看房

确定预约时间

在看房之前,你首先要确定一个合适的看房时间。当然,房产有出租房和自住房之分。如果是自住房出售,只需要根据自己的需要来调整时间安排。如果出租房出售,您需要和房客单独预约。

注意光线

即使在约定的时间,您也应该时刻考虑到您的房产的最佳呈现方式。最佳时间一般在上午11点至下午4点之间。白天可以注意合适的照明条件。例如,阳光充足的厨房会给潜在买家留下愉快的印象。在某些时间段,交通噪音也比较低。因此,应选择具有相对优势的时间段看房。

最佳展示方法

如果您想出售房产,在看房时就应展示其最佳面。最好的方法是提前仔细规划参观线路:确定向潜在买家展示房产各部分的顺序,以及您想要突出哪些方面。 也可以委托房屋售前装饰公司,通过有针对性的设计规划来提升房产价值。委托房产中介公司具有明显的优势。作为专家,房产中介在卖房时能专门制定并实施明确的销售策略。

出租房出售时预约时间的选择

如果出售已出租出去的房产,还必须与租客约定看房时间。每次看房前都必须告知租客。根据租赁法,租客不能完全拒绝看房要求,如果租客拒绝已提议的日期,至少要给出其他备选日期。应和租客达成友好和符合客观情况的协商,让租户了解预期的情况。请他们保持公寓整洁,并保存好所有贵重物品。注意确保现有租户的利益始终得到维护。潜在买家在看房时也可以拍照或录像。

看房后的问答与准备时间

看房结束后,要留出足够的时间回答潜在买家提出的问题。通常情况下,在看房结束后感兴趣的买家会问及一些关于该房产的细节信息,而这些问题可以以轻松但细致的方式来回答。同样您也应该做好充分的准备,掌握相关的信息。

2) 集中预约看房在某一天组织针对所有感兴趣的人看房。

请留出足够的时间,以便在一天内集中组织看房。

避免大规模集中看房

在需求量大的情况下,为了掌握所有意向者的情况,建议进行预筛选。从看客和非诚意购房者中选择真正的潜在买主。因为时不时就会发生所谓的买家出现心不在焉的情况。在看房前,弄清相关看房人尽可能详细的信息。真正的买家也不会拒绝这一要求。

预选结束后,可陆续邀请买家参观,时间约20-30分钟。如果需求确实很大,也可以分为4人以下的小组进行看房。在这种情况下,必须特别注意防盗措施。

成功的集中看房

除了单独看房外,集体看房也很常见。集体看房对卖家的挑战在于,集体看房比起单独预约看房更难统筹规划和全面掌控流程。因此,房屋或其装潢受损的风险增加。因此,在看房过程中,确保集体看房时队伍不要太分散并保证各位买家都能被照顾到。

3) 沟通战略

在不掩饰缺陷的前提下,强调房产的优势。

卖房时也要开诚布公地沟通缺陷。这意味着,例如,你需要指出霉菌,墙壁裂缝或潮湿的地下室。否则,卖家日后会对隐瞒缺陷承担责任。建议事先拟定一份缺陷清单,最好也将缺陷清单列入购房合同。如果您委托房产中介,房产中介可确保您在法律上处于安全的位置。房产中介熟悉相关的法律,可以防止您在房产销售后避免不必要的法律责任。

4.2.4 潜在买家的筛选

资格筛选

KBC房产将在确定看房前对潜在买家进行筛选

筛选的内容主要包括:

1) 买房目的的确定

与买家的沟通是最重要的。为了降低交流和文化差异理解上的困难,明确买方的国籍和购房目的也非常重要。毕竟,这些信息对于投资、移民、子女教育或者其他原因都很重要。在预约看房前,我们会和卖家就此进行详细的沟通。

2) 避免走马观花的看客

表象上的准客户,却只是出于好奇才走马观花似的看房,提前做好功课可避免此类看客。非诚意客户会浪费客户和卖家很多时间。

3) 确保支付能力

对买家贷款能力进行初步评估,并获得银行披露和融资确认,以确保买家财务方面的可靠性。

4) 预签买卖房屋协议。

如果对房源满意,买方可以以预签合同的方式预订房源。以此,该房产会以一定保证金的形式为买家保留2到3周。如果最后买家未购买该房产,保证金不予退还。