Kaufvertrag für Immobilien – Was ist zu beachten? Besichtigung beim Immobilienverkauf

Inhalt im Überblick:

• Immobilienkaufvertrag: Beurkundung beim Notar
• Checkliste: Nötige Dokumente für die Beurkundung beim Immobilienverkauf
• Notar – Ablauf Immobilienverkauf: Worauf ist zu achten?

Immobilienkaufvertrag: Beurkundung beim Notar 

Immobilienverkauf-Notargesetz:

Gemäß BGB 311 b muss sowohl der Immobilienkauf als auch der Immobilienverkauf von einem Notar beurkundet werden. 

Notare handeln neutral:

§ 14 Bundesnotarordnung: Notare sind unparteiische Betreuer der Personen, die den Notar aufsuchen. Mit diesem Paragraphen ist eigentlich alles gesagt. Ein Notar äußert sich ausschließlich zu Informationen über die rechtlichen Gegebenheiten des Sachverhalts. Juristische Hilfestellungen oder die Beratung einer Partei sind ihm untersagt, besonders wenn er durch Äußerungen die Interessen einer Partei unterstützen würde. Die Art der Gestaltung der Beurkundung darf er jedoch vorschlagen. Der Notar wird Ihnen beispielweise auch keine Tipps bezüglich des Verkaufspreises bei einem Immobilienverkauf geben. Er hat nichts mit der wirtschaftlichen Entscheidung zu tun.

Informations-/Belehrungspflichten:

§ 17 des Beurkundungsgesetz sagt aus, der Notar soll, „den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben.“

Ziel der Beurkundung eines Notars ist die Ausgeglichenheit in Bezug auf Rechtliches des Vertragsinhalts. Zusätzlich sollte der Notar eine problemlose und eindeutige Abwicklung für alle Beteiligten ermöglichen. Außerdem darf die Überschreibung des Eigentums (Verkäufer auf Käufer) erst dann erfolgen, wenn der neue Eigentümer den gesamte Betrag des Kaufpreises dem Verkäufer bezahlt hat und er mit  höchster Wahrscheinlichkeit als neuer Besitzer in das Grundbuch eingetragen wird.

Ohne Notar geht beim Immobilienkauf und -verkauf nichts. Im Folgenden erfahren Sie, wie das Notarverfahren läuft und was Immobilienkäufer/Verkäufer beim Notar, besonders in Ausnahmefällen, beachten sollten.

Der Notartermin zum Abschluss eines Immobilienverkaufs, wie geht es danach weiter?

Damit das Eigentum des Käufers am Kaufobjekt von nun an auch sichergestellt ist, gilt der Immobilienkaufvertrag nun als wirksam.Der Käufer ist verpflichtet den Kaufpreis zu zahlen: „Zug-um-Zug“ gegen Verschaffung des Eigentums an der entsprechenden Immobilie, so der Wortlaut im Kaufvertrag. Damit wird nicht nur dem Käufer das Eigentum zugesichert, sondern auch dem Verkäufer der rechtzeitige Erhalt des festgelegten Kaufpreises. Ein Notar dient als unbefangene und unbestechliche Partei zur Überwachung der Konditionen und zur Durchführung einer korrekten weiteren Vorgehensweise. Anschließend folgen die aufgeführten Schritte: 

1. Nach dem Abschluss eines Vertrages kommt es zurAuflassungsvormerkung. Diese lässt der jeweilige Notar im Grundbuch eintragen. Eine Auflassungsvormerkung sichert die gerechte Abwicklung des Geschäfts und reserviert das Objekt bis zur vollständigen Zahlung verbindlich. Eventuellen Risiken, die den endgültigen Erwerb der Immobilie gefährden oder beeinflussen könnten, wird somit vorgebeugt. Dieser Eintrag schützt sowohl gegen vertragswidriges Verhalten des Veräußerers als auch vor dem Zugriff seiner Gläubiger oder seines Insolvenzverwalters. 
2. Zugunsten des Käufers holt sich der Notar in dieser Zeit alle notwendigen Zustimmungen ein. Dies inkludiert die Zustimmungen örtlicher Kommunen, bei einer Erbbauanlage vom Erbpachtgeber, bei einer Eigentumswohnung der Hausverwaltung.
3. Sobald alle nötigen Punkte erledigt sind, sollte die Immobilie frei von jeglichen Belastungen durch den Verkäufer sein. Anschließend ist der Kaufpreis seitens des Käufers fällig. Der Notar kontaktiert nun den Käufer über den Postweg und fordert den Betrag gemäß Kaufvertrag. 
4. Nach erfolgreicher Zahlung und anschließender schriftlicher Bestätigung des Verkäufers gegenüber dem Notar wird letztlich der Käufer als neuer Eigentümer des Objekts im Grundbuch eingetragen. Anschließend an diesen letzten Schritt gilt es, alle zugehörigen Schlüssel an den neuen Eigentümer zu übergeben. Erst dann sind die Konditionen des Kaufvertrages vollständig erfüllt und das Geschäft endgültig abgeschlossen. 

Abwesenheit beim Notar?

1. Was tun, wenn eine persönliche Anwesenheit beim Notartermin nicht realisierbar ist?

Es existieren Ausnahmefälle, die den Notartermin trotzdem ermöglichen. Es kann z.B. eine private Vertrauensperson ausgewählt werden, die den Kaufvertrag in Ihrem Namen unterschreibt. Hierzu gibt es auch die Option einer vollmachtlosen Vertretung mit Nachgenehmigung als Alternative.  

2. Was bedeutet vollmachtlose Vertretung?

Es gibt diverse Begründungen, warum ein Kaufvertrag eilig unterschrieben werden soll. Wenn der Fall eintritt, dass der Verkäufer des Objekts den Notartermin nicht persönlich antreten kann, darf dieser eine vollmachtlose Vertretungschicken. Wie bei der üblichen Version samt Vollmacht wird eine Vertrauensperson zum Unterzeichnen des Kaufvertrages beim Notartermin ausgewählt. In dem Fall, wenn keine Person Ihrerseits einsetzbar wäre, könnte diese Vertretung auch eine Notarfachangestellte sein. Auch der Immobilienmakler, der bei der Kaufabwicklung dabei war, wäre als Vertretung denkbar, da ohnehin kein umfassender Verhandlungsbedarf mehr existiert. Dem Notar sind diese Alternativen bewusst, daher gelten sie durchaus als wirksam. Es gilt jedoch zu beachten, dass der Kaufvertrag nach Unterschrift der vollmachtlosen Vertretung noch nicht endgültig rechtswirksam ist. Von nun an ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Die volle Rechtswirksamkeit gilt erst nach Eintreffen einer Nachgenehmigung. Der Verkäufer sollte im Interesse des Käufers also schnell eine Nachgenehmigung liefern, anderenfalls sollte der Käufer sein Widerrufsrecht seitens der Bank genau kennen. 

3. Was bedeutet Nachgenehmigung?

Die Prozedur einer Nachgenehmigung ist recht simpel. Der Verkäufer kann einen Notar seiner Wahl im entsprechenden Bundesgebiet aufsuchen und in dessen Anwesenheit das Dokument unterzeichnen. Im Ausland geschieht dies per Auslandsvertretung des Auswärtigen Amts. Notwendig hierfür ist eine Kopie des schwebend unwirksamen Kaufvertrags. Der Notar versendet das nötige Formular inklusive der Kopie des Vertrages an den Verkäufer. Beim örtlichen Notar füllt der Verkäufer nun dieses Formular aus und lässt dies vom Notar beglaubigen. Ab sofort gilt der Kaufvertrag wie unterschrieben als akzeptiert. 

Diese Nachgenehmigung samt Originalunterschrift wird an den ursprünglich beurkundenden Notar zurückgeschickt. Selbstverständlich kann auch nur ein Notar insgesamt verwendet werden, dies würde die gesamte Bearbeitungszeit verkürzen. Sobald die Nachgenehmigung vorliegt, kann die Kaufabwicklung starten. Die Kosten für dieses Prozedere richten sich nach dem Immobilienpreis, fallen jedoch relativ gering aus. Sie können exakt dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) entnommen werden.