Wertermittlung
Wenn Sie erstmals darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen, geht es natürlich in erster Linie darum, das Objekt korrekt zu bewerten. Die richtige Immobilienbewertung kann die Zeitspanne für Ihren Immobilienverkauf deutlich verkürzen. Eine falsche Wertermittlung verzögert den späteren Verkaufsprozess. Des Öfteren scheitert der Immobilienverkauf sogar daran, dass eine fehlerhafte Einschätzung des Verkehrswertes vorliegt. Dabei stellen wir uns häufig dieselben Fragen, wie zum Beispiel: Was ist meine Immobilie wirklich wert? Welche Faktoren beeinflussen den Wert? Und was macht eigentlich ein Makler für mich, wenn ich ihn beauftrage? Welche Verfahren nutzen die Profis zur Immobilienbewertung? Mit welchen Maßnahmen lässt sich der Wert vielleicht sogar noch steigern? Auf alle diese Fragen finden Sie im Folgenden eine passende Antwort.
1. Hauptgründe für die Immobilienwertermittlung?
2. Wie kann der Wert einer Immobilie richtig ermittelt werden?
3. Wichtige Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können
4. Warum ist eine Immobilienwertermittlung/ein Wertgutachten notwendig?
5. Fünf Schritte zu unserem Wertgutachten für Ihre Immobilie
1) Immobilienbewertung beim Kauf und Verkauf: Grundsätzlich könnten sich Käufer und Verkäufer auf einen für beide Parteien akzeptablen Preis einigen. In der Regel wird aber ein qualifizierter Bewertungsexperte als objektive Instanz eingeschaltet, um zumindest eine fundierte Verhandlungsbasis zu ermitteln.
2) Immobilienwertermittlung im Fall einer Kreditaufnahme oder der Aufnahme einer Hypothek: Bei einer Kreditaufnahme überprüft der Kreditgeber (beispielsweise die Bank), ob der Schuldner in der Lage sein wird, den Kredit zurückzubezahlen. Eine Immobilie zu bewerten dient dabei als Grundlage, um den Kreditrahmen festzulegen, über den der Kreditnehmer letztlich verfügen darf.
3) Scheidung oder Trennung: Hier wird eine Immobilienwertermittlung nicht zu umgehen sein. Denn nur so lassen sich zuverlässig und gerecht Vermögensteilungen, Vereinbarungen, Schiedsgerichtsverfahren usw. beurteilen. Ein entsprechendes Gutachten gewährleistet eine vernünftige Aufarbeitung von Ansprüchen der beiden Parteien, sowie den sauberen Verlauf der Ereignisse nach einer Trennung.
4) Abschluss einer Immobilienversicherung: Es ist wichtig, den Wert einer Immobilie bei Abschluss der Versicherung zu ermitteln, denn dies dient dem Versicherer als Grundlage, um die zu zahlende Prämie zu ermitteln. Im Schadensfall bietet die Immobilienbewertung auch die Basis für den Umfang der Versicherungsleistung (z.B. bei Naturkatastrophen, Unfällen etc.)
5) Immobilienwertermittlung zur allgemeinen Vermögensübersicht: Um stets den richtigen Überblick über die Verfügbarkeit des eigenen Vermögens zu behalten, ist die Immobilienbewertung ein unabdingbarer Bestandteil. Ein Gutachten über alle wertrelevanten Faktoren verschafft hier Klarheit. Ist dann der Eigentümer beispielsweise gezwungen, eine schnelle Verkaufsentscheidung zu treffen, ist die Kenntnis über den genauen Wert des Objekts eine große Erleichterung.
1. Sachwertverfahren
Definition: Mit dem Sachwertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet. Es gilt als eines der kompliziertesten Verfahren und sollte daher nur von Sachverständigen angewandt werden, da bereits kleine Abweichungen bei der Einschätzung des Verkehrswerts eine große Differenz des Immobilienwertes bedeuten können.
Sachwert-Gesamtformel: (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor
Anwendung:
2. Ertragswertverfahren
Definition: Beim Ertragswertverfahren wird, wie der Name nahelegt, der Verkehrswert einer Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Mittelpunkt steht aber auch hier die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Entscheidende Grundlage sind die zukünftigen Renditen.
Anwendung: Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewandt, da es zukünftige Erträge zugrunde legt. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien bietet das Ertragswertverfahren die ideale Grundlage, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.
3. Vergleichswertverfahren
Definition: Es werden vergleichbare Objekte mit der zu verkaufenden Immobilie verglichen, wodurch ein Wert ermittelt wird. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden, desto genauer ist der Wert der zu verkaufenden Immobilie. Da das Verfahren auf konkreten Immobilienwerten realer Verkäufe basiert, bildet es den aktuellen Markt besonders gut ab.
Anwendung: Der ideale Fall ist selbstverständlich der direkte Vergleich. Was bedeutet das? Es wurde zum Beispiel vor kurzem eine Immobilie in der Nachbarschaft verkauft, die über eine sehr ähnliche Lage, Größe, Nutzung usw. verfügt. Grundsätzlich kann das Verfahren auf alle Immobilien angewandt werden, entscheidend ist hierbei, dass genügend konkrete Informationen für einen realen Vergleich zur Verfügung stehen.
3. Wichtige Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können
Lage, Lage Lage:
Lage und Umgebung: Sie sind das Maß aller Dinge, wenn es um den Wert einer Immobilie geht. Im Detail unterscheidet man dann noch zwischen Makrolage und Mikrolage. Die Makrolage definiert sich durch das indirekte Umfeld wie das Land, die Region, die Stadt oder den Stadtteil. Die Mikrolage dagegen beschreibt den Charakter der Immobilie und die direkte Umgebung – also die unmittelbare Nachbarschaft – sowie die Infrastruktur usw.
Fazit: Die unterschiedlichen Faktoren, die sich aus der Makro- und Mikrolage ergeben –Infrastruktur, die Nähe zur Stadt, das kulturelle Angebot, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Entfernung zu Bildungseinrichtungen oder Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzten und Restaurants – haben direkten Einfluss auf Angebot, Nachfrage und den Marktwert einer Immobilie.
Die Größe des Grundstücks und der Wohnfläche:
Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor ist die Fläche des gesamten Grundstücks. Besonders wichtig ist das bei Altbauten, da die Grundstücksfläche als Potenzial der Immobilie betrachtet werden kann. Je nach Baujahr und Zustand des Objektes kann hier der Immobilienwert sehr unterschiedlich ausfallen. Die Wohnfläche ist ein weiterer bestimmender Faktor bei der Immobilienbewertung. Zusätzlich zur tatsächlich nutzbaren Fläche kommt es auch auf die Raumaufteilung an. Ein weiterer Aspekt ist der bereits vorhandene Grad der Modernisierung, denn umfangreiche Sanierungen bergen die Möglichkeit, enorme Wertsteigerungen zu generieren.
Alter und Zustand der Immobilie:
Baujahr und Zustand einer Immobilie sind wichtige Kriterien bei der Immobilienbewertung. Dabei wird heutzutage der energetische Zustand eines Gebäudes immer wichtiger. Besonders die Heizungsanlage und die Wärmedämmung, dazu der Zustand von Fenster und Türen lassen Rückschlüsse auf einen sehr hohen oder eher niedrigen Wärmebedarf zu. Renovierungen und Sanierungen an unterschiedlichen Teilen des Eigentums sind individuell zu berücksichtigen.
Ausstattung des Eigentums:
Auch die vorhandene Ausstattung der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Von den Bodenbelägen bis zu Sanitäreinrichtungen und besonderen Ausstattungsmerkmalen fließt alles in die Immobilienbewertung mit ein. Man spricht deshalb von einfacher, mittlerer, gehobener und stark gehobener Ausstattung. Viele Faktoren, wie die Bauweise und die Bauausführung, die verwendeten Baumaterialien oder die Qualität der Anlagen, wie Balkone, Terrassen usw. tragen auch zur Ausstattungsbeurteilung einer Immobilie bei.
Oft wird der Immobilienwert falsch eingeschätzt:
Theoretisch ermittelte Kennzahlen, wie der Vergleichs-/ Ertrags- und Sachwert, spiegeln die Grunddaten einer Immobilie wider. Dazu zählen u.a. Alter, Größe, Grundstücksfläche, Modernisierungsmaßnahmen etc. In der Praxis ist der Verkehrswert einer Immobilie stark von Angebot und Nachfrage innerhalb des Immobilienmarktes abhängig. Dieser Markt bestimmt im Grunde den Kaufpreis, da der elastische Faktor der Nachfrage vom Kaufinteressent bestimmt wird.
Als geprüfte Immobilienwertermittler mit mehrjähriger Erfahrung ist KBC Immobilien in der Lage, Sie individuell zu beraten, um den bestmöglichen Wert Ihrer Immobilie gemeinsam mit Ihnen zu bestimmen. Unser ausgeprägtes Fachwissen ermöglicht es, kompetent zu beurteilen, ob der Verkehrswert sich als gute Grundlage eignet oder ob eine Korrektur der Wertermittlung notwendig ist. Zunächst bieten wir Ihnen eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie an. Unsere Kunden profitieren somit von einer zuverlässigen Kompetenz und bekommen entscheidungsrelevante Informationen:
Mit unserem Wertgutachten erhalten Sie die Basis der Entscheidungsfindung für den Verkehrswert. Wir arbeiten anschließend mit Ihnen ein individuelles Vermarktungskonzept aus und definieren gemeinsam einen individuellen Zeitplan für die Umsetzung.
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