Typische Fehler beim Immobilienverkauf
卖房过程中出现的典型错误
卖房需要花费大量的时间和精力。经验不足会导致意想不到的错误。在整个销售过程中，卖方需要考虑许多不同的方面。您将通过下文了解到每个阶段的典型错误以及如何正确的避免这些错误。
最常见的错误概述
房屋的售价估计太高
很多业主错误的估计了自己的房产价值，使得房产价格高于其市场价格。错误的估价会极大地延长之后的销售进程。如果对市场价值估计错误，房产甚至会因此很难销售出去。因此，那些对价格抱有不切实际幻想的人会给房产成果销售带来很大的阻碍。
您可以在互联网上或报纸先对当房地产市场做一个大致的了解，通过初步的价格调查，可以指定出一个符合实际的以市场为导向的房产定价。当然，您也可以从您所在地区的房产中介那里获得专业建议。一个有经验的房地产经纪人能够以最公证合理的方式评估您的房产。
楼盘的销售期被低估了
要想快速出售房产，不仅要对售价进行实事求是的估计，其他因素也起着重要作用。在销售过程之前，您应该首先考虑以下问题：所有必要的文件是否已经准备好？整体经济形势是否会影响售价？到底什么时候卖房最好？我对我所在地区的房地产市场现状是否熟悉？根据Statista GmbH的统计分析，德国的房产销售过程平均持续两到四个月。大城市的房子和公寓的销售期比乡镇的销售期短。为了加快销售进程，您应该对当地房地产市场有足够的了解。
从一开始就排除房产中介，从而错过黄金销售期
需要付房产中介人一定的佣金往往是很多业主不找房产中介的主要原因。在时间不紧迫的情况下，您可以自己售卖您的私人公寓/房屋。灵活性和自主性固然是私售的两大优势，但并不是成功出售房产的两大决定性因素。要想以最佳的市场价格快速出售房产，基础扎实的专业知识和行业经验起到了重要作用。
如果高估了销售价格，整个销售过程就会被拖长。房产在市场上存在的时间越长，出售的难度就越大。这是因为如果一个房产在市场上长时间出售不出去，大多数准买家会对此房产的实际状况和真实性产生怀疑。如果错过了黄金销售期，您的房产将面临价值损失。
卖房往往手续繁多，时间耗费巨大，责任重大。从前期资料的准备、楼盘的展示和营销，到签署卖房合同，再到最后的交接，卖方需要全面的支持。如果您聘请了一个好的房产中介，您可以在整个销售过程中得到专业的支持和建议，以节省您的时间并将可能的风险降到最低。
链接 如何识别一个好的经纪人
您的房产没有在合适的时间出售
在您出售房产之前，会首先考虑何时出售房产的问题。如果您在错误的时间出售房产，也许就不能在售价上获得最大利润。为了以最好的价格出售您的房产，您需要考虑几个影响因素：例如，一年中合适的卖房时间，经济形势和房屋税费问题。
总体而言，季节对房产的销售没有重大影响。但在冬季，尤其是在圣诞节期间出售房产，并不是一个最佳时机。这是因为在圣诞节时，人们会安排各种社交活动，同时往往会去度假或在家里度过。在春天和夏天，房屋在阳光和绿色植物的映衬下和秋冬相比会显得更加醒目漂亮，因此潜在购房者会展现出更大的购房兴趣。
良好的经济形势和低利率是房地产市场繁荣的最重要前提。在经济形势好的时候，由于利率相对偏低，潜在买家愿意投资房地产。
在选择卖房时间的时候，有两个方面是需要考量的: 投机税和银行提前还款违约赔偿金。链接
看房前没有提前做准备
业主们通常认为，自己的房产状况很好，没有缺点。然而，潜在的买家往往有不同的品位和想法并希望在看房时能全面了解房屋的一切。这也是为什么业主们低估了在潜在买家看房前，对房屋的布置和准备。潜在的买家希望在看房过程中了解房产的所有特征，以便充分了解情况。因此，对房屋的准备工作尤为重要。一套装修精美的房产确实可以引起潜在买家的兴趣，甚至加快销售进程。相反，不干净、不整洁的状况会让准买家很快失去兴趣。在看房时，很多潜在买家也希望业主能以纸质形式提供所有必要的房产信息。准备好所有必要的文件（链接），也算是看房预约前的重要准备。
没有对潜在买家进行初步了解
在出售房产前，您可能会在投放广告后收到许多来自潜在买家的咨询。然而，并不是所有房产咨询者都真正有兴趣购买它。如果房产询问的人过多，最好进行看房前的提前预选。为了避免过多人看房，您最好只邀请认真考虑买房的人，在潜在买家要求看房前，您可以询问其具体的联系方式。真正的买家不应拒绝这一要求。如果他只提供模糊的信息或希望匿名访问，他很可能不是一个真正的潜在买家。
预约看房时没有足够的谈判策略
良好的沟通和谈判能力是成功售出房屋的基础。在看房过程中，业主应做好准备，对问题进行适当的解答，尤其是准买家在看房前已经对楼盘状况产生疑虑的情况下。良好的谈判技巧基于公正的估价和对房产状况客观评估之上的。
同时，您应该尽早了解各个潜在买家的购房动机，并有针对性的为每个人准备合适的销售策略（位置、特色、基础设施等）。在预约看房前，请思考以下问题:
买家想购买我的房产是为了做房产投资，是自用还是养老？
他们出于什么原因买我的房产？组建家庭需要、孩子教育升学原因可能是购房的主要动机。
价格优势并不是成功销售房产的唯一优势。相比马上给出您房产的最低价，您应该将房产的优势和所有有利信息介绍给潜在买家。在看房过程中，结合潜在买家的买房动机，把销售重点放在您房产的优势上，可以帮助您以理想的价格尽快出售出房产。
透露过多不必要的信息，对潜在买家的购买积极性造成负面影响
在看房过程中，潜在买家与卖房者之间的沟通起着重要作用。详细的房产介绍可以让潜在买家充分了解您房产的所有特点。但是，您一定要避免提供过多与房产无关的不必要的信息。比如，如果您在看房过程中告诉准买家，您邻居的狗晚上会发出很大的叫声，或者邻居是个音乐家，一天24小时弹吉他。虽然这些信息与您的房产无关，但是会对您房产的销售产生负面影响。看房时您只需介绍房产优势即可。比如您可以向潜在买家展示您房产的所有亮点，例如大花园或阳台。
潜在买方的贷款购房能力在合同签订前没有得到证明
在签订合同之前，对潜在买家的信用评估是非常重要的。买方的贷款购房能力应由银行承诺确认，如提供银行存款或其它资产凭证。银行对偿付能力的核查过程有时需要几个星期。因此，您应要求潜在买家尽早出示此证明，以便银行有足够的时间进行信用评估。如果潜在的买家被银行确认为无贷款购房能力，那么双方就没有必要再浪费时间，继续进行房产洽谈。
此外，为保证买卖双方的利益，您可以在公证处与潜在买方签订前，签署临时购房协议。临时购房协议是指在签订正式购房合同之前，房地产卖方与买方之间达成的协议。在出售房产前，双方不一定要签订临时购房协议。但它保护了卖家的利益。通过这个协力证明潜在买家提前预定了您的房产且拥有足够的支付能力。买方的贷款偿还能力情况在此协议中也有明确说明。
签订购房合同前没有仔细检查合同内容
在德国出售房产前，公证购房合同是很有必要的。一份买卖合同应该包含双方的信息、交易说明、付款情况以及房产的具体状况等详细内容。作为卖方，在制定合同时要注意各个重要环节，特别是对房产已知缺陷的描述，对家具的接手，以及付款方式和房屋交接日期的确定，这些要认真核对后再签字。如有必要，您可以向有经验的房地产经纪人具体咨询制定房屋购买合同的事宜。您作为卖房者如果在制定房屋买卖合同中没有投入足够的时间，对自己的责任和义务不熟悉，不假思索地签订了合同，那么将来就会为此付出一定的代价(如对日后发生的房屋破损进行修复的费用以及破损连带造成的一系列赔偿)。
作为卖方，应在购房合同中明确注明房屋缺陷责任的免责条款，这样就不用对日后房屋缺陷造成的经济赔偿承担责任。在交房中提到的已知缺陷必须在合同中详细列出。房产买卖双方应事先商讨房屋维修责任问题，并在合同中明确程，避免日后发生不必要的纠纷。
房屋交接时故意隐瞒小毛病
在房屋交接时，您是否向潜在买家展示了所有的房屋缺陷？即使是很小的缺陷，请您也不要对买家有所隐瞒。因为卖方有义务在出售房产前向买方告知所有房屋缺陷。对卖方欺骗性地隐瞒房屋小缺陷是要付一定的法律责任的。在买方发现被隐瞒的房屋缺陷后可以起诉卖方要求赔偿。卖方因此必须自费修补房屋缺陷。并对因房屋缺陷造成的经纪损失对买方进行补偿。在特殊情况下，买方还有权要求解除购房合同或降低购房款。链接4.1.4
房屋交接协议清单填写不准确引发纠纷
在交接房屋时，买卖双方应对房产的所有细节进行彻底检查并记录其状况。因此，制定具体的房屋交接协议清单尤为重要，这样可以避免日后发生纠纷。专家建议在房屋交接时。双方应对房屋缺陷进行拍照，并尽可能详细地记录损坏情况。检查的越细致，交接协议清单罗列的越具体详细，以后出现的纠纷就越少。如果在房产出售后发现了之前没有注意到的房屋破损问题，都会对双方造成麻烦。在这种情况下，双方都很难解释和证明这些缺陷是如何发生的，何时发生的，谁来承担这些责任。链接-4.1.4
钥匙在汇款前就已交给买家
与买家的谈话很愉快，准买家保证其有绝对的贷款能力，并承诺购买您的房产。在看房过程中，他对您的房产很满意，购房积极性很高，同时希望立即签订购房合同，并尽快入住。基于此，您对这个准买家有很大的好感，并有意向把自己的房产出售给他。现在您面临的问题是：在没有收到房款的情况下，是否应该交出钥匙？
答案当然是否定的，不要听信买方的任何口头承诺。因为买方有可能因为某些原因无法履行付款义务。当买方已确实入住，没有绝对的付款能力，同时发现房屋缺点并反悔，这会让您变得很被动。因此，您应该让买家事先通过其账户信息，或资产证明来证实他的贷款能力。
请您特别注意： 如果您把钥匙提前给了买家，您就失去了对您房产的控制。买家可以根据他的意愿改变您的房产结构。比如破坏墙面、敲掉瓷砖、重做卫生间等。更严重的后果是：如果买方破产，无力支付房款，同时也不能将您的房产恢复到原来的状态， 对于您来说，将是无法弥补的损失。
买家在收到房款之前就把您的房产进行了提前改动
在任何情况下，您都不能允许买房者这样做。即使买家之前已经向您证明了他的贷款能力。在买卖合同中，付款程序和交房日期应明确规定写出。如上文所述：如果您提前将钥匙交给买方，您就失去了对房屋的完全控制权。在这一点上，卖家一定要理性而谨慎地处理对待。