Vertragsphase
签约阶段
在德国，只有经过公证的房产出售合同才具有法律效益。因此，公证前的材料准备就显得尤为重要。
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公证预约是房产买卖的最后一个环节。买卖双方就房产价格达成一致意见且上述材料准备齐全后即可预约公证。
公证费用 通常由买方选择公证员并承担相应费用，费用通常是房产买卖价格的1.5％到2％。卖方需在一定时限内向公证员递交其房产相关的材料。
在公证处的主要流程如下，
签订购房合同时应注意什么？
房产买卖是一件大事，涉及到很多法律材料。那么房屋买卖合同的内容包括什么，由谁来起草，以及在公证时需要哪些文件呢？
签订购房合同前：谁来选择公证？
《德国民法典》第311b条规定必须对不动产买卖合同进行公证。这意味着未经公证的房屋买卖合同不具备法律效益。那么由谁来选择公证员并支付公证费呢？通常情况下，公证费由买方支付，费用约为购房款的1.5%至2.0%。如房产的出卖人的土地登记簿上存在抵押物或第三方权利，必须进行解除，卖家将承担此解除费用。如果购房者通过银行贷款来支付购房款，购房者需承担相关的贷款费用。
通常，买家会选择一个离自己居住地较近的公证员，但这也应该符合卖方的利益。如果买家不能亲临现场参加公证，也须承担公证费。
公证员的职责
无论由谁支付公证费，公证员在法律上均保持中立，也都不影响公证员独立公证地行使职能。
注意，税务咨询和房产估价不属于公证员的职责范围。根据法律（BeurkG）规定，公证员应当明晰当事人的意愿，明确公证事件事实，并向买卖双方说明交易的法律责任。公证员应在合同中明确无误地反映合同当事人的意愿并进行解释。
合同中包含的必要事项
在签订公证购房合同前，公证员负责收集相关的重要数据和资料。这些数据和资料主要包括:
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谁卖给谁 |
合同当事人的个人资料，姓名、出生地、出生年月日、住址、身份证号码。 |
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土地登记簿和现状 |
该地产是否存在抵押或是否存在多种所属关系？如登记的土地费、路权或运河权、租赁权、分房声明(住宅综合体公寓)，以及土地登记簿中的必要细节(页数、地界和布局)。 |
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买卖物品标的 |
出售何种物品，包括哪些内容？哪些动产（列项）随房出售？ |
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购买价格 |
约定价格是多少？动产和设备的价值分别是多少？购房款是一次性支付还是分期付款？买方必须向哪个账户所有人支付购房款，支付款何时到期？ |
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所有权、使用权和抵押权的转让资料 |
所有权何时转让？注意：如果房产的所有权过户到买房人手中，所有的权利、义务和费用都会转移到买房人手中，即使还没在土地登记簿过户！ |
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保修索赔 |
指的是已知的缺陷或缺陷仍可能发生的情况。以此确定包含哪些保修和整改的内容， |
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其它信息 |
除了购房价格或买受人的信息外，每份购房合同中还包含了可能的开发成本(土地)在双方之间如何进行规范。合同中还必须明确规定卖方、市政当局或承租人的任何现有优先购买权(如果是共管公寓)。最后，在购房合同中，对房产出现瑕疵时的索赔进行详细描述。 |
提示: 合同签订后，卖方必须向买方提供有效的房屋或公寓的能源证书原件或复印件。如果能源证书存在问题或不包含基本数据，这可能会使卖家付出昂贵的代价，最高面临15,000欧元的罚款。但是，对于受保护的文物古迹建筑和建筑使用面积小于50平方米的房产，不承担此义务。
对房屋买卖合同的检查
在买卖双方提供了所有必要的资料后，公证员将最晚于协议约定的签订日期前14天，向你和合同另一方发送一份房产购房协议草案。一般来说，房产购房协议草案通过邮寄的方式送达。预留14天的目的在于：根据德国《公证法》的规定，双方当事人在签订合同前应有足够的时间重新考虑财务和经济状况。即双方当事人都应对购房合同中最重要的内容再次进行检查。检查内容主要包括：个人数据、购买对象、购买价格以及期限和特殊约定。
在德国，房产买卖合同必须经公证师 的公证才有效。德国的公证师是一个中立机构，监督并协助购房合同及贷款抵押手续完成。按照德国惯例，买家承担公证费用。公证师在进行公证前，一般会提前2周把购房合同发给买家，这样买家有足够时间检查合同。针对购房经验不足的国内买家，居外网建议花几百欧元委托专业的房地产律师对合同条款进行评估。
房屋买卖合同签订后。所有权转让和购房款
购房合同是为了保证买卖双方的利益。购房合同上会规定 "按步骤支付购房款"，公证员将履行以下程序
如果您作为卖方不能亲自到场参加公证，可进行如下处理。
在特殊情况下，您可以选择一个您信任的人，并委托他在公证处代您签署房屋买卖合同。最好是全权委托，也可选择带事后许可的非全权委托。
何为非全权委托？
如果由于某种原因急于签订购房合同，而您作为卖方不能到场公证，可以使用授权委托书代理。在这种情况下，通常会选择一个您信任的人在公证预约时，代您签署房屋买卖合同，这样也可以进行公证。如果时间极短，又无法委托他人，也可以委托一名公证员职员进行非全权委托。由于在公证时通常不需要再进行更多的协商，参与房产交易的房产中介也可作为非全权委托的候选人。公证员当然知道这类情况，也会在符合您利益的情况下接受此类委托处理方式。但要注意的是：房屋买卖合同即时有非全权委托代表的签字也尚未产生法律效力。重要的不是公证员对合同进行公证以及买家在公证处签字。购房合同只有在随后得到您的认可后才完全有效。只要后续的认可还未完成，契约就只能 "待定无效"。
对于买方来说，这意味着极度的不确定性和巨大的负担，因为如果您后续不予认可，合同就没有法律效力。而这可能导致买方不得不时刻关注他在银行的提款权，因为没有购买，他就不需要贷款。
签订合同后，公证处将所谓的优先转让通知书记入土地登记簿：这时，房屋或公寓就有了保护，防止可能的债权人和卖方本人进入。因此，在支付购房款之前，对购房者具有约束力。
同时，为了买方的利益，买方从当地市政府、物业管理部门（公寓）或出租人（租赁权）那里获得所有必要的批准。如果没有其他东西阻碍所有权的转移，而且如果卖方没有抵押物，他将向买方支付应得的购房款。然后，卖方将按照合同的约定，以书面邮寄方式要求买房付款。
如果买方按照约定支付了购房款，并经卖方向公证员书面确认，买方将在土地登记簿上登记为该房产的新所有人。
最后，随着钥匙交接给新业主，购房合同中的所有规定都已履行完毕，房产交易顺利完成。